Kiracı borcunu ödemiyor ve kira borçlarını geciktiriyorsa dikkate alacağımız husus; 12 Ocak 2011 tarihine kadar kiracı ve ev sahibini ilişkilerini 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun düzenlemekteydi. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun 12 Ocak 2011 tarihi itibariyle yürürlükten kalkmıştır. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ’un yürürlükten kalktığını 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun ‘da belirtilmektedir.
Kiracı, alacaklı veya verecekli durumlarda esas alınacak kanun 11 Ocak 2011 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ‘dur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kiracı ve taşınmaz sahibi (ev sahibi) ile ilişkileri düzenlemek üzere kabul edilmiş bir kanundur.
Kira sözleşmesi, kira beyannamesi, kira geliri, kira hakları, kira kontratı örneği, kiracı hakları, kiracı borcunu ödemezse, kiracı borçları, kiracı borçlar kanunu, kiracı borcunu ödemiyor, kiracı tahliye ihtarnamesi, kiracı tahliye dilekçe örneği, kiracı tahliye sebepleri ve kiracı tahliye taahhütnamesi örneği konuları hakkındaki açıklamalar mevcuttur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun uygulanmasında karşılaşacağımız kanun maddeleri aşağıda özetlenmiştir.
Öncelikle taşınmaz sahibinin (ev sahibinin) yapması gerekenleri inceleyelim;
Kiraya verenin borçları
I. Teslim borcu
MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE 302- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
III. Yan giderlere katlanma borcu
MADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
2. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk
a. Genel olarak
MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralananda ki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralananda ki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
c. Kira bedelinin indirilmesi
MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
d. Zararın giderimi
MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk
1. Zapttan sorumluluk
MADDE 309- Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
a. Kiralananın el değiştirmesi
MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
c. Tapu siciline şerh
MADDE 312- Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
Kiracının yapması gerekenleri, hak ve görevlerini inceleyelim;
Kiracının borçları
I. Kira bedelini ödeme borcu
1. Genel olarak
MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
2. İfa zamanı
MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
3. Kiracının temerrüdü
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel (hemen ödenmesi gereken) olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır.
IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE 318- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Burada dikkat edilmesi gereken Kiracının temerrüdü bölümünde yer alan Madde-115’dir. Temerrüd; direnme, ifa etmeme, yükümlülüğü yerine getirmeme anlamına gelmektedir. Bu maddeden anlaşılacağı üzere borcunu ödemeyen bir kiracıya yazılı bir süre verilerek, verilen süre sonunda borcunu ödemediği takdirde sözleşmenin fesih olacağı bildirilir.
Zaman aşımı
A. Süreler
I. On yıllık zamanaşımı
MADDE 146- Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.
II. Beş yıllık zaman aşımı
MADDE 147- Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zaman aşımı uygulanır:
1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.
2. Otel, motel, pansiyon ve tatil köyü gibi yerlerdeki konaklama bedelleri ile lokanta ve benzeri yerlerdeki yeme içme bedelleri.
3. Küçük sanat işlerinden ve küçük çapta perakende satışlardan doğan alacaklar.
4. Bir ortaklıkta, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortakların birbirleri veya kendileri ile ortaklık arasındaki; bir ortaklığın müdürleri, temsilcileri, denetçileri ile ortaklık veya ortaklar arasındaki alacaklar.
5. Vekalet, komisyon ve acentelik sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağı dışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar.
6. Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar.
III. Sürelerin kesinliği
MADDE 148- Bu ayırımda belirlenen zaman aşımı süreleri, sözleşmeyle değiştirilemez.
Bu bölümden anlaşıldığı üzere kira bedelini Madde-147 ‘de belirtilen esaslar haricinde 10 yıl süreyle alamadığınız takdirde zaman aşımına uğrayarak borç tamamen silinmiş olacaktır.
Kiraya verenin hapis hakkı
MADDE 336- Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.
Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
II. Üçüncü kişilere ait olan eşya
MADDE 337- Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.
Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği halde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.
III. Hakkın kullanılması
MADDE 338- Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hakiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.
Kiraya verenin hapis hakkı bölümünden anlaşılacağı üzere mahkemeye veya icra müdürlüğüne başvurarak kiracının eşyalarına el koyabiliyorsunuz.
Sonuç olarak;
1. Kira sözleşmesine mutlaka kira bedelini ödeme şeklini ve süresini belirtmeniz gereklidir.
2. Kiracıyla daha sonra uğraşmak istemiyorsanız, ödemediği ilk aydan itibaren notere veya icra müdürlüğüne giderek kiracıya ihtarname çekmeniz gereklidir. Bunun sebebi elinizde kiracıyı borcunu ödemediği konusunda elinizde yasal bir belgenin olmasıdır.
3. Noterden veya icra müdürlüğünden çekilen ihtarnamede, kiracıya borcunu ödemesi için verilen süre dolduğu andan itibaren sulh mahkemesine dava açabilirsiniz.
4. İşlemler için her geçen gün ev sahibi olarak aleyhinizedir.
5. Kira sözleşmesi, kira beyannamesi, kira geliri, kira hakları, kira kontratı örneği, kiracı hakları, kiracı borcunu ödemezse, kiracı borçları, kiracı borçlar kanunu, kiracı borcunu ödemiyor, kiracı tahliye ihtarnamesi, kiracı tahliye dilekçe örneği, kiracı tahliye sebepleri ve kiracı tahliye taahhütnamesi örneklerini aşağıdaki linklerden indirebilirsiniz.
İcra Müdürlüğü, Noter ve Sulh Mahkemesine verebileceğiz "Dilekçeler" ve Konut ve İş yerleri için "Kira Sözleşmeleri"ni indirmek için;
* İcra Müdürlüğüne Verilecek Dilekçe
* Notere Verilecek Dilekçe
* Sulh Mahkemesine Verilecek Dilekçe
* Mesken ve Konutlar için Kira Sözleşmesi
* İş yerleri için Kira Sözleşmesi
Yorumlar
Yorum Gönder